買二手樓落訂前查冊：看到甚麼，查不到甚麼？

土地登記冊可顯示單位的登記業主、按揭等註冊負擔，以及待註冊契據；它不是業權保證。落訂前要對準單位查最新紀錄，並讓律師調查相關契據和未解決事項。

全城樓盤網編輯部 · 最後更新 2026年10月9日

先查對單位，再核對賣方

準備買二手樓及付訂金前，先按準確的大廈、座數、樓層和單位資料索取現時土地登記冊。不要只查屋苑名稱或依靠較早的查冊截圖。土地登記冊的「物業資料」及「業主資料」可用來核對地址、業權份數、現時登記業主姓名與持有方式，再把賣方或其代理提供的身份與授權資料交律師比較。

若單位地址、業主姓名或業權份數與交易文件不一致，應先弄清原因；這類差異不宜留待簽臨時買賣合約後才處理。查冊是交易前的資料核對起點，不能代替查驗簽約人的身份和出售權限。

登記冊的「物業負擔」欄可見按揭、押記令、買賣合約等已註冊文件的紀錄；「待註冊契據」欄則列出已呈交、尚未完成註冊的文件。看見按揭不等於不能買，但要由律師確認成交時怎樣清還及解除。若有另一份買賣合約、法庭命令或待註冊文件，先讓律師判斷對交易的影響，切勿只根據文件名稱自行推斷。

登記冊是索引，不是每份契據的全文。記下相關文件的註冊摘要編號，再索取副本，讓律師讀取條款、追查業權鏈及查詢未解決的登記。臨約至正式成交之間仍可能有新文件呈交，律師可按交易進度安排更新查冊。

香港現行的契據註冊制度，並不因文件完成註冊就保證物業業權，也不會令本來無效的文件變成有效。登記冊沒有列出問題，不等於所有產權、使用或實際狀況都沒有問題。律師仍須查看相關業權文件，處理契據缺漏、條款疑問及須解除的負擔。

查冊亦不是驗樓、量度實用面積或查核單位內部改動的方法。這些需要按個案看售樓文件、實地檢查及其他適用紀錄。若在訂金期限內未能完成重要核對，應在作出有約束力承諾前向律師查問可行安排，避免以口頭保證代替文件。

把擬買單位的準確地址、最新土地登記冊、賣方資料及臨約草稿放在同一組文件，請律師指出尚需索取的契據與待解決事項。任何「稍後才解除」的按揭或押記，都要問清由誰處理、用甚麼文件證明，以及如何與成交付款銜接。

比較多個放盤時，先用同一套欄位記錄叫價、業主是否相符、負擔及待註冊文件是否已解釋，才決定哪個單位值得進一步商討。網上資料方便建立短名單，落訂的判斷則要用該單位的最新紀錄。