买二手楼落订前查册：看到甚么，查不到甚么？

土地登记册可显示单位的登记业主、按揭等注册负担，以及待注册契据；它不是业权保证。落订前要对准单位查最新纪录，并让律师调查相关契据和未解决事项。

全城楼盘网编辑部 · 最后更新 2026年10月9日

先查对单位，再核对卖方

准备买二手楼及付订金前，先按准确的大厦、座数、楼层和单位资料索取现时土地登记册。不要只查屋苑名称或依靠较早的查册截图。土地登记册的「物业资料」及「业主资料」可用来核对地址、业权份数、现时登记业主姓名与持有方式，再把卖方或其代理提供的身份与授权资料交律师比较。

若单位地址、业主姓名或业权份数与交易文件不一致，应先弄清原因；这类差异不宜留待签临时买卖合约后才处理。查册是交易前的资料核对起点，不能代替查验签约人的身份和出售权限。

登记册的「物业负担」栏可见按揭、押记令、买卖合约等已注册文件的纪录；「待注册契据」栏则列出已呈交、尚未完成注册的文件。看见按揭不等于不能买，但要由律师确认成交时怎样清还及解除。若有另一份买卖合约、法庭命令或待注册文件，先让律师判断对交易的影响，切勿只根据文件名称自行推断。

登记册是索引，不是每份契据的全文。记下相关文件的注册摘要编号，再索取副本，让律师读取条款、追查业权链及查询未解决的登记。临约至正式成交之间仍可能有新文件呈交，律师可按交易进度安排更新查册。

香港现行的契据注册制度，并不因文件完成注册就保证物业业权，也不会令本来无效的文件变成有效。登记册没有列出问题，不等于所有产权、使用或实际状况都没有问题。律师仍须查看相关业权文件，处理契据缺漏、条款疑问及须解除的负担。

查册亦不是验楼、量度实用面积或查核单位内部改动的方法。这些需要按个案看售楼文件、实地检查及其他适用纪录。若在订金期限内未能完成重要核对，应在作出有约束力承诺前向律师查问可行安排，避免以口头保证代替文件。

把拟买单位的准确地址、最新土地登记册、卖方资料及临约草稿放在同一组文件，请律师指出尚需索取的契据与待解决事项。任何「稍后才解除」的按揭或押记，都要问清由谁处理、用甚么文件证明，以及如何与成交付款衔接。

比较多个放盘时，先用同一套栏位记录叫价、业主是否相符、负担及待注册文件是否已解释，才决定哪个单位值得进一步商讨。网上资料方便建立短名单，落订的判断则要用该单位的最新纪录。