賣樓簽表格 3：獨家代理與佣金條款怎樣比較？
表格 3 是出售香港住宅的地產代理協議。簽署前要選定獨家或非獨家、寫明起止日期，再核對附表 2 的佣金金額或百分比及付款時點。若在獨家代理有效期內透過另一代理簽訂具約束力的買賣協議，賣方可能須向兩邊支付佣金。
獨家和非獨家的差別在甚麼地方
持牌代理受委託出售香港住宅時，須與賣方簽訂及解釋法定地產代理協議，即表格 3。協議第 1 條要選獨家或非獨家；這關乎其他代理能否在協議有效期內促成交易而不引出原代理的佣金申索。即使你打算同時放盤給幾間代理，也應先檢查已簽的每份協議。
地產代理監管局指出，若賣方在獨家代理有效期內透過另一代理簽訂具約束力的買賣協議，獨家代理可按表格 3 申索佣金；賣方亦須按與促成交易代理的協議處理佣金，故可能須向兩邊付款。非獨家安排可委託多於一間代理；一般按各份協議的成交及佣金條款判斷誰可收費，不應單憑「非獨家」三字推斷完全沒有其他責任。
| 安排 | 簽前要確認 | 另一代理促成成交時 |
|---|---|---|
| 獨家代理 | 哪一間代理獨家、有效期、額外職責 | 有效期內透過另一代理簽訂具約束力的買賣協議，可能同時欠兩邊佣金 |
| 非獨家代理 | 每份表格 3 的有效期與佣金條款 | 逐份按其條款核對；不能把一份協議當作涵蓋所有代理 |
把有效期寫成明確日期
表格 3 第 1 條設有生效及屆滿日期，首尾兩日均計入有效期。不要寫「直至另行通知」或留空，應與代理商定確實的開始及結束日期。若已有其他放盤協議，把日期排在一起看，找出獨家期是否與其他代理的推廣或潛在成交重疊；想改期限，先以雙方同意的書面安排處理。
獨家代理和表格內的「單邊代理／雙邊代理／可能成為雙邊代理」不是同一項選擇。後者說明代理代表賣方、買方或兩者的關係；前者說明你是否只委託這一間代理。兩個欄位都要逐項問清楚，避免只口頭說「我想獨家」而勾錯欄。
佣金看附表 2，不靠口頭慣例
佣金金額或按成交價計的百分比可由賣方和代理議定，並非表格 3 預設一個統一比率。查看附表 2 填的是固定金額還是百分比，以及選擇在簽訂買賣協議或完成交易時付款；計價基礎、額外費用及任何獨家代理額外職責亦應寫清楚。附表 2 列明，若成交並非因賣方過失而未能完成，賣方毋須支付佣金，已付的款項須按表格規定退回；但雙方在不依買賣協議條文的情況下協議取消具約束力的買賣協議，佣金仍可能須付。
表格 3 另有交匙、分盤及廣告的選項，不要因為只談佣金就忽略。簽完後應即時取得已簽署的正本或副本，連同書面報價、額外條款和任何修改一起保存；之後若換代理，先翻查舊表格的有效期及付款條件。
簽名前的核對清單
把每一間代理的表格 3 放在一起，比對同一單位、同一時段的委託條款。若不明白獨家效果或任何額外條款，先請代理解釋並把修改寫入協議；仍有疑問可在簽署前徵詢自己的律師。
- 第 1 條：代理公司、單位地址、獨家或非獨家，以及明確的起止日期。
- 第 2 條：單邊、雙邊或可能雙邊代理的選項和披露。
- 附表 2：佣金金額或百分比、付款時點，以及交易不完成的條款。
- 其他選項：交匙、分盤、廣告費、獨家代理額外職責和已簽副本。
