卖楼签表格 3：独家代理与佣金条款怎样比较？
表格 3 是出售香港住宅的地产代理协议。签署前要选定独家或非独家、写明起止日期，再核对附表 2 的佣金金额或百分比及付款时点。若在独家代理有效期内透过另一代理签订具约束力的买卖协议，卖方可能须向两边支付佣金。
独家和非独家的差别在甚么地方
持牌代理受委托出售香港住宅时，须与卖方签订及解释法定地产代理协议，即表格 3。协议第 1 条要选独家或非独家；这关乎其他代理能否在协议有效期内促成交易而不引出原代理的佣金申索。即使你打算同时放盘给几间代理，也应先检查已签的每份协议。
地产代理监管局指出，若卖方在独家代理有效期内透过另一代理签订具约束力的买卖协议，独家代理可按表格 3 申索佣金；卖方亦须按与促成交易代理的协议处理佣金，故可能须向两边付款。非独家安排可委托多于一间代理；一般按各份协议的成交及佣金条款判断谁可收费，不应单凭「非独家」三字推断完全没有其他责任。
| 安排 | 签前要确认 | 另一代理促成成交时 |
|---|---|---|
| 独家代理 | 哪一间代理独家、有效期、额外职责 | 有效期内透过另一代理签订具约束力的买卖协议，可能同时欠两边佣金 |
| 非独家代理 | 每份表格 3 的有效期与佣金条款 | 逐份按其条款核对；不能把一份协议当作涵盖所有代理 |
把有效期写成明确日期
表格 3 第 1 条设有生效及届满日期，首尾两日均计入有效期。不要写「直至另行通知」或留空，应与代理商定确实的开始及结束日期。若已有其他放盘协议，把日期排在一起看，找出独家期是否与其他代理的推广或潜在成交重叠；想改期限，先以双方同意的书面安排处理。
独家代理和表格内的「单边代理／双边代理／可能成为双边代理」不是同一项选择。后者说明代理代表卖方、买方或两者的关系；前者说明你是否只委托这一间代理。两个栏位都要逐项问清楚，避免只口头说「我想独家」而勾错栏。
佣金看附表 2，不靠口头惯例
佣金金额或按成交价计的百分比可由卖方和代理议定，并非表格 3 预设一个统一比率。查看附表 2 填的是固定金额还是百分比，以及选择在签订买卖协议或完成交易时付款；计价基础、额外费用及任何独家代理额外职责亦应写清楚。附表 2 列明，若成交并非因卖方过失而未能完成，卖方毋须支付佣金，已付的款项须按表格规定退回；但双方在不依买卖协议条文的情况下协议取消具约束力的买卖协议，佣金仍可能须付。
表格 3 另有交匙、分盘及广告的选项，不要因为只谈佣金就忽略。签完后应即时取得已签署的正本或副本，连同书面报价、额外条款和任何修改一起保存；之后若换代理，先翻查旧表格的有效期及付款条件。
签名前的核对清单
把每一间代理的表格 3 放在一起，比对同一单位、同一时段的委托条款。若不明白独家效果或任何额外条款，先请代理解释并把修改写入协议；仍有疑问可在签署前征询自己的律师。
- 第 1 条：代理公司、单位地址、独家或非独家，以及明确的起止日期。
- 第 2 条：单边、双边或可能双边代理的选项和披露。
- 附表 2：佣金金额或百分比、付款时点，以及交易不完成的条款。
- 其他选项：交匙、分盘、广告费、独家代理额外职责和已签副本。
