按揭入门：成数、利率、年期和供款怎样计

按揭有四个基本数字：贷款成数、利率、还款年期及每月供款。了解它们的关系，以及 H 按与 P 按的分别，可以在比较银行计划时看清楚实际成本。

全城楼盘网编辑部 · 最后更新 2026年10月5日

按揭成数决定首期

按揭成数是贷款额占物业价值的百分比。成数越高，首期越少，但每月供款和利息总额都会增加。银行以成交价与银行估价两者中较低者计算贷款额；估价低于成交价时，差额要由买方以现金补足。

按揭成数上限由香港金融管理局的监管要求及按揭保险计划的条款决定，并会随政策调整。申请前应向银行查询现行安排。

H 按的利率以香港银行同业拆息加上某个百分比计算，会随拆息每月变动，一般设有封顶息率。P 按的利率以银行的最优惠利率减去某个百分比计算，只在银行调整最优惠利率时改变。

还款年期越长，每月供款越少，但全期利息越多。大部分按揭以本息平均摊还：每期供款相同，初期利息占比较高，其后本金占比逐步增加。

比较计划时，除利率外还要看现金回赠、罚息期、高息存款户口等条款。在罚息期内提早还款、转按或出售物业，通常要支付罚息或退回回赠。

银行会审核你的入息证明、信贷纪录及现有债务，并计算供款与入息比率。物业方面，银行会考虑估价、楼龄及物业类型；高楼龄物业、村屋及部分特殊物业的贷款成数或年期可能较低。

H 按和 P 按哪一种较好？

没有一种必然较好。H 按的利率随拆息变动，拆息低时较便宜，并有封顶息率限制上限；P 按的利率较稳定。选择时应比较当时的实际利率、封顶息率及其他条款。

银行估价低于成交价怎么办？

银行按成交价与估价两者中较低者计算贷款额，差额要由买方以现金补足。可以向多间银行查询估价，并在签临约前先了解估价水平。

还款年期最长可以多少年？

年期上限由银行按借款人年龄、物业楼龄及监管要求决定，不同银行的做法不同，申请前应直接向银行查询。