按揭入門：成數、利率、年期和供款怎樣計
按揭有四個基本數字：貸款成數、利率、還款年期及每月供款。了解它們的關係，以及 H 按與 P 按的分別，可以在比較銀行計劃時看清楚實際成本。
按揭成數決定首期
按揭成數是貸款額佔物業價值的百分比。成數越高，首期越少，但每月供款和利息總額都會增加。銀行以成交價與銀行估價兩者中較低者計算貸款額；估價低於成交價時，差額要由買方以現金補足。
按揭成數上限由香港金融管理局的監管要求及按揭保險計劃的條款決定，並會隨政策調整。申請前應向銀行查詢現行安排。
H 按與 P 按
H 按的利率以香港銀行同業拆息加上某個百分比計算，會隨拆息每月變動，一般設有封頂息率。P 按的利率以銀行的最優惠利率減去某個百分比計算，只在銀行調整最優惠利率時改變。
| 項目 | H 按 | P 按 |
|---|---|---|
| 利率基準 | 銀行同業拆息 | 最優惠利率 |
| 變動頻率 | 隨拆息變動 | 銀行調整最優惠利率時 |
| 利率上限 | 一般設封頂息率 | 按最優惠利率計算 |
年期與每月供款
還款年期越長，每月供款越少，但全期利息越多。大部分按揭以本息平均攤還：每期供款相同，初期利息佔比較高，其後本金佔比逐步增加。
比較計劃時，除利率外還要看現金回贈、罰息期、高息存款戶口等條款。在罰息期內提早還款、轉按或出售物業，通常要支付罰息或退回回贈。
銀行審批時看甚麼？
銀行會審核你的入息證明、信貸紀錄及現有債務，並計算供款與入息比率。物業方面，銀行會考慮估價、樓齡及物業類型；高樓齡物業、村屋及部分特殊物業的貸款成數或年期可能較低。
- 準備最近數個月的糧單、稅單及銀行月結單。
- 簽臨約前先向一至兩間銀行查詢估價。
- 信用卡及私人貸款的還款會計入供款與入息比率。
常見問題
H 按和 P 按哪一種較好？
沒有一種必然較好。H 按的利率隨拆息變動，拆息低時較便宜，並有封頂息率限制上限；P 按的利率較穩定。選擇時應比較當時的實際利率、封頂息率及其他條款。
銀行估價低於成交價怎麼辦？
銀行按成交價與估價兩者中較低者計算貸款額，差額要由買方以現金補足。可以向多間銀行查詢估價，並在簽臨約前先了解估價水平。
還款年期最長可以多少年？
年期上限由銀行按借款人年齡、物業樓齡及監管要求決定，不同銀行的做法不同，申請前應直接向銀行查詢。